解读丨上海拟支持刚性和改善性住房需求，缓解房企拿地资金压力

5月29日，解读《上海市加快经济恢复和重整行动方案》公布，丨上刚性《行动方案》共包括八个方面、海拟和改缓解50条政策措施。支持住房资金

在房地产相关表述中，善性《方案》提及完善房地产政策，需求支持刚性和改善性住房需求；及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应；允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款等。房企

楼市：支持刚性和改善性住房需求

《行动方案》提出，拿地促进房地产开发投资健康发展，压力建立房地产项目前期审批绿色通道，解读及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，丨上刚性进一步缩短前期开发、海拟和改缓解拿地、支持住房资金开工、善性销售全流程时间。需求新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳。完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，整个疫情对于楼市的影响还是比较直接的，因此政策的出台是为了缓解目前楼市所遇到的一些矛盾，也是推进房地产市场在疫情后更加有序发展的一个重要举措。

同策研究院研究总监宋红卫指出，针对房地产行业推出了项目前期绿色通道，这在以往年份是没有出现的，凸显了房地产相关活动复工复产的急迫性。购房者相关的政策只提到了支持刚需和改善需求的合理释放，具体措施目前还未看到，预计下半年会有具体政策出台调整。

一家房企营销人士向澎湃新闻表示，疫情以来，公司在上海的销售几乎停滞，而上海所在的区域占公司总销售额的比例较大，所以这种压力传导到整个集团。这次的行动方案里“完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”的提法，作为房企还是很期待的，希望尽快出台细则，早日落地，复工即可恢复销售。

有潜在改善性需求购房者表示，“后续会进一步关注具体落地细则，目前以观望为主”。也有刚需客户表示，“受疫情影响，公司经营还未恢复，工作及后续还款能力存在不确定性，再观望一下，但还是会选择合适机会买房。”

拿地：缓解房企资金压力

《方案》提出，尽快启动土地市场交易。及时恢复第一批次住宅用地集中出让，抓紧做好第二批次土地出让准备工作。对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。

有意向参与上海首批集中供地的房企人士向澎湃新闻表示，“允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款”等政策对拿地企业而言是好事，可以缓解企业目前的资金压力，也有助于企业整体资金的安排和利用效率，期待尽管出台政策的执行细则。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，上述举措对于吸引房企拿地是有积极作用的，包括土地出让金的分期缴付制度、住宅用地起始价的合理确定、商办用房自持比例的降低等，都在很大程度上降低了房企拿地的成本，也减少了房企拿地的顾虑，有助于活跃土地市场。尤其是近期上海要推出第一轮集中供地工作，此类配套措施及时到位。

今年5月26日，上海土地交易市场发布《关于恢复上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告的出让活动的通知》，对出让文件中原《商品住房用地交易资金银行监管协议》的监管账户监管期限起始时间和封存资金金额作了调整。

封存资金指的是房企用于缴付竞拍地块的出让价款。更新后的《商品住房用地交易资金银行监管协议》显示，申请人在监管银行开立的账户中封存的资金应不小于申请人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额。

原来的监管协议要求，申请人在监管银行开立的账户中封存的资金应不小于申请人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中填报的“用于本地块交易的资金金额”。

由于开发商一般报名时该金额都会填到地块中止价，所以普遍这一金额为地块起始价格的110%，加上20%的保证金，总受限资金为地价的130%。而目前扣除20%保证金后，监管资金比例明显降低。

更新后的监管协议明确，监管期限自2022年5月31日起，至申请人未竞得地块；或者申请人中标地块，且已支付出让价款比例（含定金）达50%及以上；或者申请人提交由上海市土地交易事务中心出具的情况说明。

这也意味着，申请人中标地块且已支付出让价款比例（含定金）达50%及以上的，即可结束资金监管。

一家民企开发商表示，对于下半年拿地仍保持审慎态度，“能不拿就不拿，可拿可不拿的大概就选择不拿。”该人士表示，“在现金流没有那么充裕的情况下，目前还是以促销售，保回款为主。”

另有央企开发商负责拿地的人士表示，目前公司在拿地方面是严格按照制定的计划，拿地金额不超过全年销售额的40%，坚决不拿高价地，保持稳健审慎地拿地态度。

旧改：年内新启动8个以上城中村改造项目

《方案》还提出，加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障，年内完成中心城区成片旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五大新城，优化完善城中村改造政策。积极拓宽融资渠道。支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目，健全住房租赁体系，推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理和服务。

中原地产市场分析师卢文曦表示，要恢复经济需要全方位发力，房地产作为经济环节重要一部分要承担很多任务。比如投资这块，通过旧改、五大新城建设，继续拉动投资。而且从以往经验来看，旧改会释放购房意愿，对住房消费是有利举措。加快复市也是保市场主体，企业需要有收入，建立房地产项目前期审批绿色通道，缩短开发到销售的周期，对房企而言减轻资金投入的压力。一些费用的缓缴也是降低企业短期负担的手段。这些是方向性举措，后续细致的具体方案相关部门会抓紧出台和落实，在诸多利好推动下，市场将快速回归正常节奏。

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